規約共用部分と敷地権の関係について、2006年の登記情報に掲載されている論文によると、どうも２つの見解があるらしく

①「共用部分とする区分建物について敷地権の表示の登記がされている場合、敷地権は、専有部分のみに関するものであって、共用部分についての敷地権なるものは存在し得ないので、共用部分とする旨の規約が設定されたときは、当然に当該敷地権は敷地権でない権利（敷地利用権）となる・・・共用部分たる旨の登記がされたときに、登記官が職権で敷地権の表示を抹消すべきものと解し、右の敷地権の表示の登記の抹消申請はこれを要しないものと解すべきであろう」

②「区分建物について区分所有者が規約で共用部分を定めたときは共用部分たる旨の登記がされる。規約共用部分も区分所有権の目的たりうる建物であり、登記手続上はいったん専有部分としてその登記用紙が備えられる。このため分譲業者が新築の際に規約共用部分を定めたときは、分譲業者が建物の敷地について有する登記をした権利は原則として床面積に応じた割合で規約共用部分につき敷地権となるものと解される。しがたって、規約共用部分とすべきものについて敷地権を付与しないときは、その敷地権の割合をゼロとする規約を同時に設定すべきである。

建物の表示の登記の申請段階では、共用部分たる旨の登記をすべき部分について（敷地権があるときは）、敷地権の種類、割合・・を他の専有部分と建物の表示の専有部分と同様に記載すべきであり、規約共用部分とされる建物の登記用紙に敷地権の表示が登記される。

専有部分としてすでに登記がされ、敷地権が表示されている建物を共用部分とする規定が設定された場合も共用部分たる旨の登記がされるが、いずれの場合も規約共用部分とすることは、ただちに規約共用部分に付与された敷地権について変更をもたらすものではない。」

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いずれにしても、敷地権についてはともかく、敷地利用権については共有部分に割り付けらることになるのでしょう。

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では、昔のマンションに多くみられる区分建物が非敷地権であった場合、専有部分を共有部分とした場合の敷地利用権はどうなるのでしょうか。

区分所有法の附則第８条には「附則第六条第一項の指定に係る建物以外の建物の既存専有部分等は、附則第五条本文の政令で定める日に、新法第二十二条第一項ただし書の規定により規約で分離して処分することができることと定められたものとみなす。」と定められております。よって、規約に分離処分ができない旨の定めがなければ、なんらかの処理をしない限り、敷地利用権は従前の専有部分の所有者のままということになるのでしょうね（私見です）。